Il Decreto “Salva casa” è finalmente Legge. Dopo tanta attesa, diventa finalmente possibile sfruttare tutte le novità introdotte da questa misura “bandiera”, e da domani sarà possibile andare in Comune (se necessario) per sfruttare le sei sanatorie della versione definitiva del provvedimento, o in alternativa affidarsi, ad un professionista abilitato, architetto, ingegnere, geometra che possano guidarti verso la scelta giusta.

Sono stati introdotti sei percorsi diversi a livello di costi e procedure, da analizzare con cura. Perché violazioni identiche potranno avere trattamenti differenziati sulla base di dettagli in apparenza secondari, come l’epoca di presentazione del titolo abilitativo.

Delle sei sanatorie, tre riguardano infrazioni realizzate entro il 24 maggio scorso e “tollerate” dalla legge: le tolleranze esecutive e quelle costruttive, a cui si aggiunge quella sulla tolleranza unica del 2% rispetto ai requisiti igienico-sanitari (ad esempio la dimensione minima delle stanze, le altezze etc…). Le altre tre sanatorie si riferiscono alle opere effettuate prima del 1977, alle violazioni già constatate dal Comune e agli abusi sanabili con l’accertamento di conformità: le difformità parziali e le variazioni essenziali.

Nei casi più fortunati, di “tolleranze gratuite” per metterti in regola – non dovrai fare nulla finché non avrai bisogno di presentare al Comune un nuovo titolo abilitativo quando vorrai ristrutturare, frazionare o modificare l’immobile. Il sistema di tolleranze gratuite inciderà positivamente sulle compravendite immobiliari, perché al momento della cessione, a differenza di quanto accadeva in precedenza, sarà sufficiente dichiarare la presenza di irregolarità considerate quali semplici tolleranze, senza versare sanzioni.

Nelle situazioni che la normativa considera più gravi, invece, le procedure si moltiplicheranno, ma in questa sede per esigenze di semplificazione mi limiterò a menzionare una delle novità più discusse: diventeranno abitabili le mini-case, abitazioni con altezze non superiori a 2,40 metri (sotto la quota di 2,70 metri, fissata oggi) e con superfici di 20 metri quadri per i monolocali e 28 metri quadri per i bilocali (contro i 28 e 38 attuali). Il tutto però condizionato alla presentazione di progetti che garantiscano la salubrità degli ambienti. Questa norma nasce per garantire un riutilizzo di spazi delle città che, altrimenti, resterebbero inutilizzati. Nella stessa direzione vanno altre due previsioni: quella che semplifica il riutilizzo dei sottotetti, consentendo deroghe alle distanze minime, e quella che velocizza i cambi di destinazione d’uso per le singole unità immobiliari.

E’ di tutta evidenza che comprendere se i piccoli e grandi abusi spesso presenti in tanti immobili possano o meno rientrare in una delle sei sanatorie sarà spesso un’operazione complicata. Serviranno verifiche sui titoli depositati in Comune, misurazioni, rilievi, e magari anche la ricerca di foto storiche per provare l’epoca di costruzione. Si tratterà di riscontri che non potrete fare da soli, ma che in molti casi potranno “sbloccare” situazioni oggi congelate. Consentendo ad esempio di mettere in affitto locali recuperati o convertiti in modo irregolare oppure di valorizzare abitazioni che presentano stanze più grandi, locali in più, soppalchi o soffitti inferiori alle altezze richieste.

SANTI GRILLO, commercialista

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