In questo periodo si intensificano le presenze turistiche sul nostro territorio, e sempre più immobili presenti nei nostri agglomerati urbani vengono messi a reddito dai proprietari utilizzando lo strumento della locazione breve, che presenta indubbi vantaggi e che ha subito un recente riassetto legislativo.

Facciamo un breve riassunto della disciplina e poi delineiamo vantaggi e le potenziali insidie: il contratto di locazione breve è giuridicamente un contratto di locazione di immobile a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Unitamente alla messa a disposizione dell’immobile abitativo è possibile la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali, nonché altri servizi come, ad esempio, la fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata, che risultano strettamente connessi all’utilizzo dell’immobile.

Il proprietario dell’immobile può avvalersi di soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare ovvero soggetti che gestiscono portali telematici (airbnb etc…), mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare. La vera rivoluzione in atto ormai da tempo sta proprio nel mondo delle piattaforme on line, un nuovo paradigma introdotto dalla “sharing economy” dove i privati cittadini si pongono in concorrenza con gli operatori professionali, ed è proprio  in questo ambito che si celano, purtroppo, improvvisazione, abusivismo e anche evasione fiscale, da qui l’intervento recente del Legislatore con delle sostanziali novità.

In primis l’aumento dell’aliquota fiscale prevista qualora si optasse per la “cedolare secca”, permane al 21% per il primo immobile locato ed aumenta al 26% per il secondo, terzo e quarto immobile. La cedolare secca non può applicarsi quando gli immobili locati dallo stesso soggetto privato sono più di quattro, in quel caso infatti si ricadrebbe nell’ambito dell’esercizio d’impresa, cadrebbe l’opportunità di applicare la cedolare e bisognerebbe “attrezzarsi” da imprenditore aprendo una partita iva. Viene poi introdotto l’obbligo di richiedere il CIN (codice identificativo nazionale). Il CIN ha lo scopo di assicurare la tutela della concorrenza e della trasparenza del mercato e il  contrasto  alle forme abusive o irregolari di ospitalità. Vengono infine introdotti obblighi attinenti ai requisiti di sicurezza degli impianti, vanno  montati i rilevatori di gas e monossido di carbonio e vanno dotati gli immobili di adeguati estintori portatili.

La locazione breve presenta indubbi vantaggi per i proprietari:

Risolve il problema della solvibilità degli inquilini visto che ordinariamente l’intero canone è riscosso in anticipo

Attenua il peso fiscale che avrebbero gli immobili sfitti, che pagherebbero tributi “a vuoto”. Inoltre attenua in caso di applicazione della cedolare secca anche il carico fiscale sui redditi del proprietario, specie i medio alti, in quanto la cedolare assumerebbe la forma di una vera e propria “flat tax”

Incrementa la redditività annua del bene rispetto a una locazione ordinaria. Specie nella zone ad alta incidenza di presenze turistiche, il ritorno economico è normalmente più elevato rispetto alle forme tradizionali di locazione

La “messa a reddito” di una casa con locazione breve genera un effetto importante sul concetto di investimento immobiliare, rendendo il mattone (fatti opportuni calcoli), una forma di investimento attrattivo.

Gli ospiti da canto loro possono risolvere le loro esigenze usufruendo di una soluzione simile all’esperienza di casa nel luogo di villeggiatura, rendendo il soggiorno flessibile e senza vincoli e anche più economico rispetto all’ordinaria offerta alberghiera.

C’è però un risvolto amaro della medaglia: se è vero che l’offerta turistica delle locazioni brevi non è necessariamente sostitutiva di quella alberghiera, poiché quest’ultima integra alcuni servizi a cui è attribuito sicuramente valore maggiore, è però certo che l’onda d’urto subita dai tradizionali operatori del settore ha assunto, in alcuni casi, caratteri distruttivi, mettendoli di fronte ad una sfida di mercato pesante: doversi distinguere per non estinguere.

SANTI GRILLO, commercialista

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